1. 부동산 명의신탁자와 수탁자의 법률관계

부동산명의신탁이란 대내적으로는 명의신탁자가 부동산 물권을 보유하기로 하면서도 대외적인 공시방법인 부동산등기부에는 수탁자를 권리명의자로 해놓는 것을 말합니다. 부동산명의신탁에서는 대외적 관계와 대내적 관계를 구분하여, 대외적으로는 명의수탁자를 권리자로 취급하고, 대내적으로는 명의신탁자를 권리자로 취급하는 이원적 구조를 형성하고 있습니다.

「부동산실명법」은 ‘부동산에 관한 소유권 기타 물권’에 관한 명의신탁약정을 적용대상으로 규정하고 있으며, ‘부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되는 경우’ 즉 계약명의신탁도 적용대상에 포함하면서 「부동산실명법」이 별도로 규정하고 있지 않는 한 원칙적으로 모든 명의신탁약정 및 그에 따른 등기를 무효로 하고 있습니다.

「부동산실명법」은 명의신탁을 이용한 각종 불법, 탈법행위를 억제하기 위해서 제정된 것으로 부동산에 관한 소유권 등의 권리를 실권리자 명의로 등기하게 하고 있습니다(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제3조 제1항). 또한 명의신탁의 채권계약 및 그에 의한 물권적 합의의 효력을 무효화하는 규정을 두고 있습니다(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항).


2. 2자간 등기명의신탁

2자간 등기명의신탁이란 부동산물권자로 등기된 신탁자가 명의신탁약정에 의하여 수탁자의 명의로 등기하는 경우를 말하는데, 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항에 따라 명의신탁약정과 그에 기한 소유권이전등기는 모두 무효가 됩니다.


3. 중간생략 명의신탁(3자간 등기명의신탁)

중간생략 명의신탁이란 신탁자가 상대방과 물권을 취득하는 계약을 하고 그 물권에 관한 등기는 수탁자와의 명의신탁약정에 기하여 상대방으로부터 직접 수탁자 앞으로 하게 하는 경우입니다. 이 경우 신탁자가 취득계약의 당사자이지 수탁자는 계약당사자가 아니고 등기명의인일 뿐입니다. 따라서 신탁자, 수탁자간 명의신탁약정은 무효가 되며, 매도인, 수탁자간 소유권이전등기도 무효가 됩니다(「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」 제4조 제1항, 제2항).


4. 계약명의신탁

계약명의신탁이란 수탁자가 신탁자와의 명의신탁약정에 따라 자신이 당사자가 되어 계약을 체결하고 자신의 명의로 등기를 하는 경우입니다. 이 경우 수탁자가 법률상 계약의 당사자로서 등기를 하며 신탁자는 계약의 상대방과 아무런 법률관계를 맺지 않습니다. 이는 중간생략 명의신탁과 유사하나 중간생략 명의신탁에서는 신탁자가 물권취득계약의 당사자이나 계약명의신탁에서는 수탁자가 물권취득계약의 당사자라는 점에 있어 차이를 보입니다.

계약명의신탁의 경우에도 명의신탁약정은 무효입니다. 그러나 「부동산실명법」은 매도인이 신·수탁자간의 명의신탁약정사실을 알지 못한 경우에는 예외적으로 그 물권변동은 유효하게 취급합니다(「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」 제4조 제2항 단서). 따라서 신탁자와 수탁자간 명의신탁약정 무효임에도 불구하고 수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.


5. 종중의 경우 명의신탁관련분쟁

종중과 종중의 종원 사이에 어떤 토지가 종중의 소유인데 사정당시 종원 또는 타인명의로 신탁하여 사정받은 것이라 인정하기 위해서는 사정당시 어느 정도의 유기적 조직을 가진 종중이 존재하였을 것과 사정 이전에 그 토지가 동중의 소유로 된 과정이나 내용이 증명된 경우 등에 한하여 인정할 수 있을 뿐, 간접자료가 될 정황으로는 사정명의인과 종중과의 관계, 사정명의인이 여럿이라면 그들 상호간의 관계, 종중 소유의 다른 토지가 있는 경우에는 그에 대한 사정 또는 등기관계, 사정된 토지의 규모 및 시조를 중심으로 한 분묘의 설치상태, 분묘수호와 봉제사의 실태, 그 토지의 관리상태, 토지에 대한 수익이나 보상금의 수령 및 지출관계, 제세공과금의 납부관계, 등기필증의 소지관계, 그 밖의 모든 사정을 종합적으로 검토하여 판단하여 그 토지가 종중 소유라고 볼 수밖에 없는 상당한 자료가 있는 경우라면, 그 토지가 종중의 소유로서 등기명의인 앞으로 명의신탁한 것이라고 인정할 수 있습니다(대법원 2006. 7. 28. 선고 2005다33060 판결).


6. 종중 이외의 경우 명의신탁관련분쟁

종중 이외의 자가 명의신탁을 했는지 여부는 등기권리증의 소지자, 부동산의 관리, 수익자, 부동산의 취득자금의 제공자, 부동산의 취득경위 등을 종합하여 판단해야 할 것인바, 판례는 주로 등기권리증의 소지자가 누구인가에 큰 비중을 두고 있습니다(대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다6858 판결).