1. 부동산 중개의뢰인과 중개업자의 법률관계

부동산의 중개의뢰인과 부동산중개업자와의 법률관계는 ‘민법상의 위임계약관계’로 볼 수 있습니다. 민법 제681조에 따라 부동산중개업자의 주의의무에 관해 살펴보면, 수임인은 위임의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임 사무를 처리하여야 합니다. 또한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 제29조 제1항에 의하면 중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다고 규정하며, 같은 법 제25조 제1항에 의하면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 한다고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산중개업자는 중개의뢰의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰 받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있으며, 이에 위반시 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.


2. 부동산중개업자의 목적물에 대한 담보권설명의무

판례는 부동산중개업자에게 중개대상물건에 근저당이 설정된 경우 그 채권최고액을 조사, 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사, 확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다는 입장입니다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).


3. 부동산중개업자의 손해배상책임

판례는 부동산중개업법 제19조 제1항, 제3항(현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항, 제3항)의 규정에 의하여 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인·허가 관청을 피보험자로 하여 체결한 인·허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이 익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있다고 판시하였습니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913 판결). 그러나 소송실무에서는 재판부에서 조정을 통해 해결하는 비율이 높으며, 공인중개사의 책임이 인정되는 경우에도 손해배상액의 인정금액이 제한적인 편입니다.